“城中村”是指其已被纳入城市总体规划建设范围内,农业用地通过土地征收的方式已经很少甚至没有,但又因住宅需要保留着仅有的集体所有性质的土地,农民转为市民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称“都市里的村庄”。
“城中村”具有如下特点:
1.人员组成鱼龙混杂,外来人口居多。
2.房屋土地权属不清晰,确权纠纷多发。
3.房屋等建筑质量差,基础设施后,存在严重的安全隐患。
4.处于城市繁华地段,引发多种社会问题,阻碍城市发展。
正是基于“城中村”的上述特点,近些年来政府加大对其改造力度,拆除危旧房屋,保障人民生产生活安全;解决城市某区位人口过度聚集而引发的社会治安、交通拥堵以及消防安全等社会问题。此外,为了充分利用城市规划区域内稀有土地资源,优化城市布局,拓宽城市发展空间,亦是政府对“城中村”仅存集体土地进行征收的重要原因。因此,政府的征收决定可谓是利国利民,符合社会公共利益。
但问题是,对“城中村”进行土地征收(俗称“拆迁”),如何进行补偿安置呢?
“城中村”中集体土地征收补偿安置是不同于一般集体土地征收补偿安置的。因为,在后者中,农民除了拥有供住宅使用的宅基地外,还拥有承包的土地以及自留地等生产资料,一旦进行集体土地征收,农民会从上述土地中获得土地补偿费,安置补偿费,地上附着物补偿费以及青苗补偿费。但在前者中,由于“城中村”中农用地所剩无几,仅剩供住宅使用的集体所有土地,并且“城中村”中的村民已经适应了城市的生活(生活方式和物价水平等),若紧靠住宅所占用土地所获得的补偿,是根本维持不了征地拆迁后的生活的。
后者中的村民拥有土地等生产资料,在征地时可以获得相应的补偿以维持、提高生活水平;而前者中的村民早已不再从事农业生产,没有更多的土地可获得补偿,**拥有的私人财产便是“土地上房屋”。
但是,我国到目前为止仍未出台一部关于“集体土地上房屋拆迁补偿安置”的法律,甚至连行政法规也没有。而根据《土地管理法》第47条规定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。”这就导致集体土地上的房屋被当做“地上附着物”进行处理,即土地征收中的“房随地走”,而不被当物权法中的客体——“物”来处理。这对以房屋为主要财产的“城中村”村民来说是极为不公平的,也是掠夺性试用法律的表现之一。
**.高人民法院公布的答复与规定,似乎为解决该问题指明了方向。
《**.高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》(法[2005]行他字第5号):行政**征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照《城市房屋拆迁管理条例》[1]及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。
《**.高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(法释[2011]20号)第12条第二款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。
近些年来,一些省市也相继出台了有关征地拆迁的地方性法规和规章,其中涉及到“城中村”拆迁补偿安置的方法大致分为以下三种:
**种是组合法,即先将“城中村”集体土地征收为国有,然后地上房屋再按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行征收补偿。
第二种是参照法,即“城中村”集体土地征收参照国有土地上房屋征收进行补偿。这种方法主要考虑的是地上房屋的补偿,而不考虑住宅用地的补偿。
第三中是协商法,即征收人与被征收人相互协商确定补偿费。
结合我国实际情况以及**.高人民法院的有关规定,我们比较认同**种方法。即对“城中村”进行拆迁,分两步走:**步,按照《土地管理法》、《征收土地公告办法》以及《**关于深化改革严格土地管理的决定》等法律法规的规定,进行征地预公告、现状调查及确认、征询意见(含听证程序)、逐级报批、发布两公告(征地公告和征地补偿安置方案公告)以及签订补偿安置协议、交付土地等征地程序;第二步,再按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,依照“先补偿后拆迁”的原则进行房屋征收程序。
“城中村”拆迁若按照这两步程序进行,拆迁补偿费的标准想必会合法合理,既符合了公共利益而进行建设的需要,又满足了被拆迁人的利益诉求,真正做到依法和谐拆迁。
[1] 《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日公布实施之日起废止。
孟文静律师,联系电话:010-57271438;18510800331,律所合伙人律师,于2006年开始专业从事征地补偿、房屋拆迁案件,办理过大量拆迁和征地纠纷案件。具代表性的是,被评为全国**征地拆迁典型案件的廖明耀房屋强拆案,以及备受主流媒体关注的济南“专车**案”等,其利用丰富的专业知识和技能,为客户争取利益,获得广大当事人的一致好评。目前孟律师正式接受“王娜娜事件”受害者王娜娜的委托,助其合法维权。孟律师咨询电话:010-57271438;18510800331;
李文谦律师,联系电话:010-57271438;18611251089,律所合伙人律师,钻研征地拆迁领域多年,理论功底扎实,办案经验丰富。其所代理的廖明耀房屋强拆纠纷案件被评为全国**征地拆迁典型案件,在征地拆迁领域享有良好声誉,久负盛名。李律师代理的“全国滴滴专车**案”更是引起社会广泛关注。(乐视TV:李律师聚焦专车案做客《首席评论》)目前李律师正式接受“王娜娜事件”受害者王娜娜的委托,助其合法维权。李律师咨询电话:010-57271438;18611251089;
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部分征地拆迁已结或正在进行的案件:
华北地区 |
北京市门头沟区常先生国有土地上自有厂房征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,增加了数千万补偿。 |
北京市房山区孙女士公房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得理想的拆迁安置补偿。 |
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北京市丰台区张先生实验室拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。 |
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北京市通州区孟先生房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止了拆迁,合法权益得到了维护。 |
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河北省邯郸市涉县五户小产权房屋征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意补偿安置。 |
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河北省沙河市孙先生住宅及承包地拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,停止强占,取得较好谈判效果。 |
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河北保定易县5户土地征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,取得良好进展。 |
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河北石家庄桥东区3户房屋征收补偿纠纷,经过本律师团代理,取得良好进展,正在进一步谈判中。 |
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河北邯郸市邯郸县农村房屋被强拆,经过本律师团代理,正在进行行政复议和行政诉讼程序。 |
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天津市东丽区企业厂房被强拆,正在进行诉讼程序,区政府积极与当事人协商中。 |
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北京天坛腾退,当事人房屋被强拆,目前正在进行诉讼程序,街道办积极协商中。 |
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北京丰台宅基地拆迁,补偿不合理,律师介入,当事人获得满意补偿。 |
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北京延庆京张高铁征地,房屋被强拆,本律师团正式代理,目前友好协商中。 |
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北京石景山北辛安棚户区改造拆迁,为当事人争取合法合理补偿。 |
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东北地区 |
黑龙江省齐齐哈尔市沈先生等三户房屋拆迁补偿安置纠纷案,经李文谦本团队律师代理,获取合法补偿。 |
辽宁省沈阳市胡先生经营性用房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得了较为满意的补偿安置。 |
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华东地区 |
山东省邹城市刘先生等二十余户集体房屋拆迁集体**案,经本团队律师代理,取得了较好的拆迁补偿。 |
山东省青岛市马女士等五户征收拆迁纠纷案,经本团队律师代理,成功阻止了强拆,使已签订补偿协议的委托人取得重新协商的筹码。 |
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山东省菏泽市单县张先生征收拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。 |
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山东省兖州市董先生等十余户征收拆迁集体**案,经本团队律师代理,停止违法拆迁,解决了其生活保障问题。 |
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安徽宣城企业拆迁补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正与市政府协商中。 |
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安徽省安庆市迎江区老峰镇张某企业用房非法强拆一案,经本团队律师代理,成功阻止了强拆行为的发生。 |
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浙江省桐乡市凤鸣街道李某某房屋非法强拆、耕地非法强制占用纠纷案件,经本团律师代理,取得了良好的进展。 |
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浙江省天台县王某租赁房屋添附部分拆迁补偿纠纷一案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。 |
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江苏省徐州市沛县林女士等二户房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止违法拆迁。 |
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江苏省江阴市庚先生制造厂房屋征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。 |
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江苏省无锡市江阴市屈先生等十余户房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,用法律手段**,停止拆迁,取得了重要协商筹码。 |
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福建省福州市鼓楼区蔡先生等三十户宅**房屋拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,采取法律手段**,停止拆迁,取得了重要协商筹码。 |
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江西省南昌市李先生等十余户房屋在地铁项目中拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,委托人取得满意的安置补偿。 |
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山东聊城经济了开发区6户房屋征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,已召开过省政府行政复议听证会,案件有序进行中。 |
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浙江杭州滨江区企业厂房拆迁补偿纠纷案件,经过本律师团代理,该企业获得满意补偿。 |
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江西泰和县违法征地,强制填埋鱼塘案,经过本律师团代理,当事人与县政府友好协商中。 |
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江苏徐州铜山区征地拆迁补偿纠纷案件,经过本律师团代理,取得良好进展。 |
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江西鹰潭余江县商铺拆迁安置补偿纠纷,经过本律师团代理,先已进入行政复议程序,政府积极协商中。 |
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安徽合肥长丰县商铺拆迁补偿不合理,本律师团介入,当事人与政府积极协商中。 |
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山东滨州宅基地被强拆,当地政府无合法手续,目前正在进行诉讼程序。 |
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江西余江迁坟安置纠纷,本律师团介入后,正在进行友好协商中。 |
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安徽安庆企业拆迁,政府补偿不合理,当事人已委托本律师团,正在进行诉讼、复议程序,进展良好。 |
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江西泰和村小组土地被政府强占,本律师团介入,开庭效果良好。 |
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中南地区 |
河南省南阳市社旗县强行征地案件,为客户争取到合理补偿(增加较大幅度)。 |
河南省信阳市内乡县企业拆迁案件,经过组合诉讼,成功阻止其非法强拆。 |
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河南省焦作市五家小型企业厂房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,用法律手段成功阻止了行政征收。 |
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湖南省湘潭市黄先生等十一户经营性用房拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。 |
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湖北省武汉市武昌区李先生作为外来户在房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的补偿安置。 |
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湖北省武汉市蔡甸区杨先生等三户租赁房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止违法拆迁,解决了其安置补偿问题。 |
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湖北省黄冈市某肥料厂拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止了征收,取得重要的谈判筹码。 |
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湖北鄂州经济开发区违法征地,经过本律师团代理,已经确认征收主体违法征地,正在进行行政赔偿程序。 |
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广东省中山市郭先生等四户土地及房屋征收拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,取得了满意的安置补偿。 |
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湖南衡阳南岳大庙周边环境治理项目征地拆迁,将当事人房屋违法强拆,经本律师团代理,现已进入诉讼程序。 |
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湖北武汉黄陂区企业拆迁补偿纠纷,面临强拆风险,经本律师团代理,在取证过程中,发现政府部门违法买卖土地,现积极协商中。 |
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河南沁阳煤气站搬迁补偿不合理,本律师团已启动法律程序,进展良好。 |
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西南地区 |
四川省德阳市旌阳区商先生等二十户房屋拆迁与土地征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,经过几个诉讼程序,取得满意的拆迁安置补偿。 |
四川省成都市锦江区李先生等十三户商业用房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。 |
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四川省江油市青莲镇李某、贺某房屋拆迁补偿纠纷一案,经本团队律师代理,取得了较好的进展。 |
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贵州瓮安县6户征地补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在进行行政复议程序。 |
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贵州务川自治县22户房屋征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在与县政府协商中。 |
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贵州罗甸县违法征地补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在进行行政复议程序。 |
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贵州务川自治县4户房屋征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在进行违法拆迁诉讼阶段。 |
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贵州贵阳9户房屋拆迁补偿纠纷,经过本律师团代理,现已进入行政复议程序,政府相关部门积极与当事人协商中。 |
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四川广汉家具厂搬迁补偿标准低,面临强拆风险,本律师团介入后,厂房保住,友好协商中。 |
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西北地区 |
新疆周某某生产性用房被称违章建筑而遭强拆一案,经本团队律师代理,取得了令当事人较满意的安置补偿费。 |
新疆克拉玛依市10家企业厂房面临强拆,经本律师团代理,现已进入行政复议程序 |
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甘肃兰州西固区某大型建筑物被违法认定违章建筑,现已经进入政府信息公开,行政复议程序。 |
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新疆石河子市兵团违法征地补偿纠纷案,经过本律师团代理,正在进行行政诉讼程序。 |
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新疆乌鲁木齐自建出租房拆迁,以违建为由不给补偿,本律师介入后,撤销行政处罚决定,友好协商中。 |
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甘肃兰州厂房拆迁补偿不合理,本律师团介入后,撤销搬迁通知,政府积极协商中。 |