〖2017年新版〗中国城市综合体行业十三五规划及项目投资建议分析报告

※中※※※商※※※※华※※※研※※※研※※※究※※※院※※※

《报告编号》 149456
《出版机构》 中商华研研究院 
《出版日期》 2017年3月
《报告价格》【纸质版】: 6500元 【电子版】: 6800元 【合订本】: 7000元
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《报告目录》

**章　城市综合体行业概述
　　1.1　城市综合体的界定
　　　　1.1.1　城市综合体的定义
　　　　1.1.2　城市综合体的特征
　　　　1.1.3　城市综合体的类型
　　1.2　城市综合体的功能
　　　　1.2.1　城市综合体的普遍功能
　　　　1.2.2　城市综合体的特殊功能
第二章　2014-2016年中国城市综合体市场开发环境分析
　　2.1　宏观经济环境
　　　　2.1.1　全球经济发展形势
　　　　2.1.2　宏观经济运行状况
　　　　2.1.3　国民收入及消费水平
　　　　2.1.4　经济发展趋势分析
　　2.2　国内用地环境
　　　　2.2.1　批准建设用地规模
　　　　2.2.2　建设用地供应情况
　　　　2.2.3　建设用地出让情况
　　　　2.2.4　重点城市土地价格
　　　　2.2.5　重点城市土地抵押
　　2.3　中国城市化进程
　　　　2.3.1　城市化催生城市综合体
　　　　2.3.2　城市化对城市综合体的诉求
　　　　2.3.3　我国城市化发展水平
　　　　2.3.4　我国城市化发展特点
　　2.4　地产市场政策环境
　　　　2.4.1　2014年地产市场政策环境
　　　　2.4.2　2016年地产市场相关政策
　　　　2.4.3　2016年地产市场政策现状
第三章　2014-2016年中国城市综合体市场开发状况分析
　　3.1　国内城市综合体市场开发回顾
　　　　3.1.1　存量分布情况
　　　　3.1.2　各类型存量
　　　　3.1.3　市场开发态势
　　3.2　2014-2016年国内城市综合体开发与投资分析
　　　　3.2.1　城市综合体开发体量特征
　　　　3.2.2　城市综合体开发增量格局
　　　　3.2.3　城市综合体开发区域分析
　　　　3.2.4　西南地区城市综合体开发热潮
　　　　3.2.5　西南城市综合体投资机遇分析
　　3.3　2014-2016年国内城市综合体开发项目动态
　　　　3.3.1　重庆市
　　　　3.3.2　深圳市
　　　　3.3.3　拉萨市
　　　　3.3.4　成都市
　　　　3.3.5　长沙市
　　　　3.3.6　南昌市
　　　　3.3.7　内江市
第四章　中国城市综合体的开发模式分析
　　4.1　商务驱动模式
　　　　4.1.1　商务驱动模式分析
　　　　4.1.2　商务驱动模式典型案例
　　4.2　商业驱动模式
　　　　4.2.1　商业驱动模式分析
　　　　4.2.2　商业驱动模式典型案例
　　4.3　住宅驱动模式
　　　　4.3.1　住宅驱动模式分析
　　　　4.3.2　住宅驱动模式典型案例
　　4.4　文化驱动模式
　　　　4.4.1　文化驱动模式分析
　　　　4.4.2　文化驱动模式典型案例
　　4.5　休闲旅游驱动模式
　　　　4.5.1　休闲旅游驱动模式分析
　　　　4.5.2　休闲旅游驱动模式典型案例
　　4.6　娱乐驱动模式
　　　　4.6.1　娱乐驱动模式分析
　　　　4.6.2　娱乐驱动模式典型案例
　　4.7　会展驱动模式
　　　　4.7.1　会展驱动模式分析
　　　　4.7.2　会展驱动模式典型案例
　　4.8　复合驱动模式
　　　　4.8.1　复合驱动模式分析
　　　　4.8.2　复合驱动模式典型案例
第五章　城市综合体的开发特性分析
　　5.1　城市综合体开发建设的要求
　　　　5.1.1　建设特点
　　　　5.1.2　构成要素
　　5.2　不同构成元素的开发要点分析
　　　　5.2.1　购物中心
　　　　5.2.2　写字楼
　　　　5.2.3　酒店
　　　　5.2.4　住宅
　　　　5.2.5　公寓
　　5.3　分区域城市综合体的开发分析
　　　　5.3.1　一线城市
　　　　5.3.2　二线城市
　　　　5.3.3　三线城市
　　　　5.3.4　对比分析
第六章　城市综合体项目开发模式的选择分析
　　6.1　基于城市的建设发展
　　　　6.1.1　城市功能
　　　　6.1.2　城市未来价值
　　　　6.1.3　重点关注层面
　　6.2　分析城市经济及产业规律
　　　　6.2.1　与城市综合体密切相关
　　　　6.2.2　收益性物业的增值因素
　　　　6.2.3　重点关注层面
　　6.3　确定核心功能物业
　　　　6.3.1　分类物业市场的分析路径
　　　　6.3.2　各类物业的相互关系和作用
　　　　6.3.3　不同功能关联价值分析
　　　　6.3.4　各类物业的主要功能
　　6.4　建立二元客户研究体系
　　　　6.4.1　关注终端使用者利益
　　　　6.4.2　兼顾购买者价值体系
　　　　6.4.3　重点关注层面
　　6.5　确定物业组合和功能配比
　　　　6.5.1　选择适宜盈利模式
　　　　6.5.2　各物业类型的收益方式
　　　　6.5.3　影响各物业价值实现的主要因素
　　　　6.5.4　开发时序的重要性
第七章　上市公司城市综合体项目开发模式及战略分析
　　7.1　项目选择与风险控制
　　　　7.1.1　开发新项目的选择
　　　　7.1.2　风险因素控制
　　7.2　收购已建成的项目
　　　　7.2.1　城市综合体目标选择
　　　　7.2.2　初步估价与判断
　　　　7.2.3　专业商业管理公司估价
　　　　7.2.4　升值空间判断
　　7.3　项目定位模型研究
　　　　7.3.1　廉价EST模型及案例分析
　　　　7.3.2　定位EST模型及案例分析
　　　　7.3.3　新业态方案模型的探索
　　7.4　其他开发战略分析
　　　　7.4.1　产品创新与成本控制
　　　　7.4.2　资金收回与价值**化
　　　　7.4.3　战略联盟与连锁开发战略
第八章　城市综合体的产业集群性质及其开发分析
　　8.1　产业集群性质分析
　　　　8.1.1　产业类型组合特征
　　　　8.1.2　空间地理的特征
　　　　8.1.3　规模体量的特征
　　　　8.1.4　技术层面的特征
　　　　8.1.5　财务投资的特征
　　　　8.1.6　发展进程的特征
　　8.2　开发模式存在的相关问题
　　　　8.2.1　认识及理解偏差
　　　　8.2.2　开发条件的限制
　　　　8.2.3　个性特色不突出
　　　　8.2.4　投资主体单一化
　　8.3　项目开发与管理策略
　　　　8.3.1　探索成功组合模式
　　　　8.3.2　定位规模结构及类型
　　　　8.3.3　评估影响效应
　　　　8.3.4　规范开发行为
第九章　城市综合体的开发规划布局设计分析
　　9.1　空间布局体系分析
　　　　9.1.1　交通体系
　　　　9.1.2　土地使用的均衡性
　　　　9.1.3　街区空间体系
　　9.2　产业链与经济循环体系分析
　　　　9.2.1　规模与主题定位
　　　　9.2.2　发挥城市潜力
　　　　9.2.3　内生价值和投资循环
　　9.3　地域文化体系分析
　　　　9.3.1　包容度与自我满足
　　　　9.3.2　城市文化单元的弥合性
　　　　9.3.3　生长性与时段性
　　9.4　可持续的生态体系分析
　　　　9.4.1　项目景观设计
　　　　9.4.2　生态环境设计
　　　　9.4.3　整体性措施
　　9.5　城市综合体开放体系下的聚集效应
　　　　9.5.1　功能聚合
　　　　9.5.2　形态聚合
　　　　9.5.3　产业聚合
　　　　9.5.4　业态聚合
　　　　9.5.5　文化生态聚合
　　9.6　城市综合体规划设计的具体策略
　　　　9.6.1　规划与开发定位
　　　　9.6.2　区位规划策略
　　　　9.6.3　规划设计的可持续性
第十章　我国城市综合体开发的问题及可行思路分析
　　10.1　我国城市综合体开发存在的问题
　　　　10.1.1　融资渠道单一
　　　　10.1.2　受制于资金压力
　　　　10.1.3　传统模式的缺陷
　　　　10.1.4　招售不联合
　　　　10.1.5　项目开发人才缺乏
　　10.2　我国城市综合体开发面临的瓶颈
　　　　10.2.1　资金链紧张
　　　　10.2.2　前期规划仓促
　　　　10.2.3　相关环境尚未成熟
　　　　10.2.4　受行政因素的干扰
　　10.3　城市综合体市场要素分析
　　　　10.3.1　城市综合经济实力强
　　　　10.3.2　区域经济的聚集效应突出
　　　　10.3.3　项目选址的要求高
　　　　10.3.4　开发商要有雄厚实力和操作经验
　　10.4　城市综合体开发的可行思路
　　　　10.4.1　转变开发思路
　　　　10.4.2　对开发模式进行组合创新
　　　　10.4.3　以持有物业形成稳定收益
　　　　10.4.4　金融创新或将破题
　　10.5　西安城市健康综合体可行性案例分析
　　　　10.5.1　健康综合体概述
　　　　10.5.2　项目建设背景
　　　　10.5.3　市场需求分析
　　　　10.5.4　项目建设方案
　　　　10.5.5　项目风险分析
第十一章　国内外典型城市综合体开发案例分析
　　11.1　德国柏林索尼中心
　　　　11.1.1　项目概况
　　　　11.1.2　物业组合
　　　　11.1.3　功能布局
　　　　11.1.4　设计特点
　　11.2　东京新宿副都心
　　　　11.2.1　项目概况
　　　　11.2.2　物业组合
　　　　11.2.3　功能布局
　　　　11.2.4　设计特点
　　11.3　香港国际金融中心
　　　　11.3.1　项目概况
　　　　11.3.2　物业组合
　　　　11.3.3　功能布局
　　　　11.3.4　设计特点
　　11.4　香港太古城
　　　　11.4.1　项目概况
　　　　11.4.2　功能布局
　　　　11.4.3　发展模式
　　　　11.4.4　开发经验
　　11.5　华润万象城
　　　　11.5.1　产品特点
　　　　11.5.2　项目指标
　　　　11.5.3　功能布局
　　　　11.5.4　物业组合
　　　　11.5.5　经营策略
　　　　11.5.6　设计特点
　　11.6　万达广场
　　　　11.6.1　产品特点
　　　　11.6.2　项目分布
　　　　11.6.3　功能布局
　　　　11.6.4　物业组合
　　　　11.6.5　经营策略
　　　　11.6.6　设计特点
　　11.7　恒隆广场
　　　　11.7.1　产品特点
　　　　11.7.2　项目分布
　　　　11.7.3　功能布局
　　　　11.7.4　物业组合
　　　　11.7.5　经营策略
第十二章　中国城市综合体市场开发前景分析
　　12.1　市场开发机遇分析
　　　　12.1.1　政策扶持机遇
　　　　12.1.2　经济转型机遇
　　　　12.1.3　城市发展机遇
　　　　12.1.4　金融市场机遇
　　　　12.1.5　互联网发展机遇
　　12.2　市场开发挑战分析
　　　　12.2.1　市场供需失衡
　　　　12.2.2　开发资金短缺
　　　　12.2.3　长期运营风险
　　12.3　市场开发前景分析
　　　　12.3.1　市场前景展望
　　　　12.3.2　区域潜力分析
　　　　12.3.3　业态需求趋势
　　　　12.3.4　模式转变趋势
附录
附录一：《城市规划编制办法》
附录二：《城市用地分类与规划建设用地标准》
附录三：《中华人民共和国城市房地产管理法》
附录四：《中华人民共和国土地管理法》

图表目录 图表1　2016年全球经济增速分析
图表2　2011-2016年国内生产总值及其增长速度
图表3　2011-2016年三大产业增加值占国内生产总值比重
图表4　2011-2016年粮食产量
图表5　2011-2016年全部工业增加值及其增长速度
图表6　2011-2016年建筑业增加值及其增长速度
图表7　2011-2016年全社会固定资产投资
图表8　2016年房地产开发和销售主要指标及其增长速度
图表9　2016年国内生产总值及其增长速度
图表10　2016-2016年社会消费品零售总额分月同比增度
图表11　2011-2016年全国居民人均可支配收入及其增长速度
图表12　2016年全国居民人均消费支出及其构成
图表13　2016年全国居民消费价格水平涨跌幅
图表14　2011-2016年批准建设用地变化情况
图表15　2016年批准建设用地结构
图表16　2011-2016年国有建设用地供应变化情况
图表17　2016年国有建设用地供应结构
图表18　2011-2016年国有建设用地出让面积和出让合同价款变化情况
图表19　2011-2016年全国主要城市监测地价环比增长率变化情况
图表20　2011-2016年84个重点城市土地抵押变化情况
图表21　我国城镇化水平变化
图表22　城市（镇）数量和规模变化情况
图表23　城市基础设施和服务设施变化情况
图表24　2016年《国家新型城镇化规划》指标完成情况
图表25　2016年各省区市城镇率
图表26　2016年中央重要文件、会议主要内容
图表27　2016年放松限购城市时间表
图表28　“央五条”主要内容
图表29　“930”新政主要内容
图表30　各地信贷政策调整主要内容
图表31　金融机构人民币存贷款基准利率调整表
图表32　《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容
图表33　2014年以来主要省市公积金政策调整
图表34　2014年以来主要省市财税政策调整
图表35　2012-2016年存款准备金率、长期贷款利率走势图
图表36　2014-2016年住房信贷政策调整
图表37　2016年公积金政策调整
图表38　2011-2016年保障性安居工程建设计划
图表39　2016-2030年京津冀协同发展目标与定位
图表40　2016年多种渠道发展租赁市场
图表41　2016年部分二线城市地产调控收紧
图表42　2016年房地产去库存省市汇总
图表43　2016年各省市房地产去库存因城施策
图表44　重点城市的城市综合体存量分布情况
图表45　重点城市的城市综合体存量排名
图表46　重点城市的城市综合体区域属性与物业组合
图表47　2013-2016年20个重点城市综合体增量分析
图表48　重点城市的城市综合体未来增量区域属性（按面积）
图表49　重点城市的城市综合体未来增量区域属性与轨道交通情况（按数量）
图表50　重点城市的城市综合体未来增量区域属性与物业组合
图表51　城市综合体的建设特点
图表52　城市综合体的构成要素
图表53　不同类型购物中心开发要点分析
图表54　不同类型写字楼开发要点分析
图表55　不同类型酒店开发要点分析
图表56　不同类型住宅开发要点分析
图表57　不同类型公寓开发要点分析
图表58　国际一线城市综合体业态比例
图表59　**城市综合体业态比例
图表60　国内二线城市综合体业态比例
图表61　国内三线城市综合体业态比例
图表62　国内外城市综合体开发业态的对比分析
图表63　城市综合体各种物业的相互关系和作用的有机生态系统
图表64　城市综合体不同功能关联价值分析
图表65　收益性物业的客户价值链网络
图表66　综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式
图表67　影响各物业价值实现的主要因素
图表68　上市公司开发城市综合体项目选择模型
图表69　廉价EST模型
图表70　上海正大广场
图表71　面向白领与金领顾客的城市综合体定位模型
图表72　无锡华润万象城
图表73　无锡华润万象城项目物业功能定位
图表74　3万平方米商业街区业态规划
图表75　无锡万象城购物中心业态
图表76　二期商业街区4万平方米
图表77　上海交通枢纽型城市综合体产品模型
图表78　城市综合体的人流动线组织要求
图表79　基于行为需求的综合体交通规划
图表80　方格网型步行交通体系概念生成及变体
图表81　通道树型步行交通体系概念生成及变体
图表82　无锡通惠路步行街平面图
图表83　步行街螺旋天街效果图
图表84　**城市中心型综合体办公比例
图表85　街区BLOCK与用地之间的关联性分析
图表86　规划前后的城市天际线对比
图表87　华商时代广场综合体总平面
图表88　南京乐业村鸟瞰效果图
图表89　乐业村入口广场
图表90　城市综合体的城市复兴设计的建议
图表91　南京老城与河西新区之远景规划
图表92　综合体总平面规划图
图表93　依据南京绿地系统发展方向确定综合体规划绿轴
图表94　城市综合体生态绿地系统规划布局与意象设计
图表95　核心景观平台实施**的人车分流
图表96　确立**基本的形体组合形式
图表97　城市各因素的**关联性组合意象
图表98　城市综合体物业内在价值链分析流程
图表99　各种物业类型之间的相互影响
图表100　西安城市健康综合体项目效果图
图表101　索尼中心空间布局
图表102　索尼中心底层平面图
图表103　香港国际金融中心的物业组合
图表104　香港国际金融中心项目分布图
图表105　香港国际金融中心的交通途径
图表106　香港国际金融中心人性化的动线设计
图表107　香港太古城开发历程
图表108　香港太古城实景照片
图表109　香港太古城整体定位
图表110　香港太古城的发展模式
图表111　华润万象城产品特点
图表112　华润万象城所在部分城市项目指标
图表113　深圳华润万象城功能构成
图表114　杭州华润万象城功能构成
图表115　华润万象城物业组合类型
图表116　华润万象城经营策略
图表117　万象城各商业功能面积占比
图表118　万象城租户档次占比
图表119　万象城主力店、次主力店面积占比
图表120　万象城购物中心内部设计图
图表121　万象城各项目外部设计效果图
图表122　万达综合体项目产品特点
图表123　万达综合体部分项目概况
图表124　万达综合体部分项目各功能体量构成
图表125　万达综合体部分项目各功能物业详细类型
图表126　万达综合体部分项目经营策略
图表127　万达综合体部分项目建筑设计
图表128　恒隆广场产品特点
图表129　恒隆广场部分项目情况
图表130　恒隆广场功能构成
图表131　港汇广场功能构成
图表132　恒隆广场各功能物业类型
图表133　恒隆广场各功能物业经营策略
图表134　城乡用地分类中英文对照表
图表135　城市建设用地分类中英文对照表
图表136　城乡用地分类和代码
图表137　城乡用地分类和代码续表
图表138　城市建设用地分类和代码
图表139　城市建设用地分类和代码续表一
图表140　城市建设用地分类和代码续表二
图表141　城市建设用地分类和代码续表三
图表142　除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人）
图表143　人均居住用地面积指标（m2/人）
图表144　规划建设用地结构
图表145　城乡用地汇总表
图表146　城市建设用地平衡表
图表147　中国建筑气候区划图

**提示：十三五规划期间，产业政策对本行业产业链有重新梳理，数据每个季度实时更新，关于报告的图表部分，以当时购买报告的**数据为准，图表的个数或多或少，届时以实际提交报告为准，感谢关注和支持！