无证“住改非”是否可按商业用房补偿？

2018年1月30日**.高人民法院发布了7个保护产权和企业家合法权益的典型案例，其中有一则是浙江省婺城区政府强拆案。虽然**.高人民法院意图通过此案传达“有权必有责、违法须担责、侵权要赔偿、赔偿应全面”的精神，但今天我们来探讨的是本案中被大家忽视的一个问题，也就是本案的源起，即拆迁补偿中为何发生分歧？

首先，当事人的房屋由于历史原因，没有办理房产证，其次，当事人的房屋由住宅改为门面房进行了出租，本案的分歧就是，针对这种无证“住改非”是应该按照住宅进行补偿，还是应该按照经营性用房进行补偿。

政府坚持认为，无证房屋本应不补偿，现在结合实际情况可以参照有证房进行补偿，但不能改变用途，不能以营业房进行补偿。这样做，对吗？

 “住改非”是指在国家所有或集体所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有权证上载明的用途为住宅，但是改变住宅房屋为商铺进行经营。在拆迁过程中，若其依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续，符合经营用房的条件，可被认定属于非住宅房屋，也就可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费，并要求按照经营用途提高补偿标准。

然而无证的“住改非”是否适用这样的标准呢？根据我国《城乡规划法》的相关规定，08年以后建设且未取得相关手续的房屋属于违章建筑，不应被认定为合法房屋，也就不涉及是否可按商业用房的标准进行补偿的问题；而这之前建设的房屋由于历史问题未取得房产证，可能属于合法房屋，符合条件仍应按商业用房的标准进行补偿。

**.高法院在判决中也认为，如果当事人提供的纳税证明以及营业执照等，能够证明案涉房屋符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《金华市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》所确定的经营用房认定的条件，则婺城区政府应当按经营性用房来进行补偿。