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富阳区渌渚镇房屋强拆怎么办 维权找孟文静律师
发布时间:2017-03-27 14:19:38 产品编号:GY-5-131976085  分享
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近年来随着农村人口向城镇产业化的不断转移以及城乡一体化进程的不断加快,农村宅基地上房屋买卖现象屡见不鲜,由此引发的买卖合同纠纷数量也是随之增多。因买受人身份所引发的农村宅基地上房屋买卖合同效力纠纷是较为引人注意的。实践中,买受人的身份主要分为同一集体经济组织农村村民、非同一集体经济组织农村村民、城镇居民三种。我国合同法对合同效力的认定不仅要求内容不违反法律强制性规定,还要求主体农村宅基地上房屋买受人身份的不同使得房屋合同效力认定出现差异。今天将为大家介绍同村村民之间买卖房屋是否有效的问题。

    同一集体经济组织之间(同村村民之间)买卖农村宅基地上房屋合同效力的认定

   《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有

《中华人民共和国土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已经属于乡镇农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理

由此可知,农村宅基地由集体经济组织全体成员共同共有所有权集体经济组织成员依照法定程序可无偿取得宅基地,农村宅基地的用益物权由集体经济组织成员特定享有。

我国法律农村宅基地上房屋能否买卖虽然没有明文规定,但是依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定——农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准——可以看出,法律对于农村房屋买卖并未制止,农村房屋所有权人的农村居民,可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。

但因农村土地系不可再生的自然资源,农村房屋所有权人对房屋的处分也影响到本集体经济组织的权益,因此农村房屋所有权人在行使所有权时还应当受到一定限制,买受人身份的限制。若买卖双方系同一集体经济组织的成员,买卖房屋的行为也就不会涉及本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此,对于同一集体经济组织农村村民之间基于真实意思表示所缔结的买卖农村房屋合同,只要所订立的买卖合同符合合同法所规定的有效合同要件,就应当认定农村房屋买卖合同有效。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

昨天为大家介绍了同村村民之间买卖房屋是否有效的问题,今天继续为大家推送农村房屋买卖合同效力认定的第二种情况,即:

集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间(村民与非本村村民)买卖农村宅基地上房屋合同效力的认定

通过考察我国现行法律和相关政策可以看出,我国法律法规对宅基地使用权的取得虽然作了规定,但是对于买卖宅基地的流转形式的规定却是不明确的,对于将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让并没有禁止性规定。很多人由此认为,“法无禁止即自由”,法律对买卖农村宅基地房屋并没有禁止性规定,只要双方协商一致且符合合同法规定的有效要件,农村宅基地上房屋买卖合同就是有效的。

笔者认为此种观点违背我国宪法和土地管理法的立法精神。农村宅基地依法属于特定集体经济组织所有,属于该集体经济组织所有成员生存和发展的基本生产和生活资料,**于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序取得宅基地。我国法律对农村宅基地上房屋买受人的身份虽然没有明确规定,部门规章层面看,中华人民共和国建设部2008年制定的第168令《房屋登记办法》第八十七条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理”,对于非本集体经济组织成员申请农村村民住房所有权转移登记,是不予办理的,这条规定也就间接否认了非本集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋的主体资格。因此,集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间(村民与非本村村民)以村宅基地上房屋为合同标的物所缔结的合同均应认定为无效。

    农村宅基地上房屋买卖合同被认定无效后,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿”,合同被认定无效后,买受应当将依该合同所取得房屋予以返还。买受若对房屋进行了改、扩建或装饰装修的,依据民法的添附理论,由房屋出让方享有添附物的所有权,同时对受让方予以折价补偿。若双方还有其它损失,则应当在各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。

    今天为大家介绍农村房屋买卖合同效力认定的第三种情况即:

农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同效力的认定

**办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”国土资源部于2004年11月出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》也明确规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此,对于城市居民占用农村宅基地建房的行为,我国政策是持否定态度的。

虽然现只有国家政策的支撑,并没有明确的法律规定,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,民事活动应当遵守国家政策因此农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应当认定无效。当事人因该合同取得的财产,应当依照合同法五十八条规定返还给受损失的一方。不能返还或者没有必要返还的,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。 

对于城市居民占用农村宅基地建房的行为,我国政策是持否定态度的,双方签订的房屋买卖合同无效,应当依照合同法的有关规定返还或者赔偿损失。



李文谦律师,联系电话:010-57271438;18611251089律所合伙律师,**的行政诉讼**、国内**的征地律师。其所代理的廖明耀房屋强拆纠纷案件被评为全国**征地拆迁典型案件,在征地拆迁领域享有良好声誉,以胜诉率和结案率久负盛名。李律师代理的“全国滴滴专车**案”更是引起社会广泛关注。(乐视TV:李律师聚焦专车案做客《首席评论》目前李律师正式接受“王娜娜事件”受害者王娜娜的委托,助其合法维权案。

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业务领域  重大、疑难、复杂及群体性的征地拆迁补偿纠纷案件、强制拆迁维权案件、房地产与建设工程、知识产权诉讼与仲裁。

 

部分征地拆迁已结或正在进行的案件

 

 

 

 

 

华北地区

北京市门头沟区常先生国有土地上自有厂房征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,增加了数千万补偿。

北京市房山区孙女士公房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得理想的拆迁安置补偿。

北京市丰台区张先生实验室拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。

北京市通州区孟先生房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止了拆迁,合法权益得到了维护。

河北省邯郸市涉县五户小产权房屋征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意补偿安置。

河北省沙河市孙先生住宅及承包地拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,停止强占,取得较好谈判效果。

河北保定易县5户土地征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,取得良好进展。

河北石家庄桥东区3户房屋征收补偿纠纷,经过本律师团代理,取得良好进展,正在进一步谈判中。

河北邯郸市邯郸县农村房屋被强拆,经过本律师团代理,正在进行行政复议和行政诉讼程序。

天津市东丽区企业厂房被强拆,正在进行诉讼程序,区政府积极与当事人协商中。

北京天坛腾退,当事人房屋被强拆,目前正在进行诉讼程序,街道办积极协商中。

北京丰台宅基地拆迁,补偿不合理,律师介入,当事人获得满意补偿。

北京延庆京张高铁征地,房屋被强拆,本律师团正式代理,目前友好协商中。

北京石景山北辛安棚户区改造拆迁,为当事人争取合法合理补偿。

 

 

东北地区

黑龙江省齐齐哈尔市沈先生等三户房屋拆迁补偿安置纠纷案,经李文谦本团队律师代理,获取合法补偿。

辽宁省沈阳市胡先生经营性用房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得了较为满意的补偿安置。

 

 

 

 

 

 

 

 

华东地区

山东省邹城市刘先生等二十余户集体房屋拆迁集体**案,经本团队律师代理,取得了较好的拆迁补偿。

山东省青岛市马女士等五户征收拆迁纠纷案,经本团队律师代理,成功阻止了强拆,使已签订补偿协议的委托人取得重新协商的筹码。

山东省菏泽市单县张先生征收拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。

 

山东省兖州市董先生等十余户征收拆迁集体**案,经本团队律师代理,停止违法拆迁,解决了其生活保障问题。

安徽宣城企业拆迁补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正与市政府协商中。

安徽省安庆市迎江区老峰镇张某企业用房非法强拆一案,经本团队律师代理,成功阻止了强拆行为的发生。

浙江省桐乡市凤鸣街道李某某房屋非法强拆、耕地非法强制占用纠纷案件,经本团律师代理,取得了良好的进展。

浙江省天台县王某租赁房屋添附部分拆迁补偿纠纷一案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。

江苏省徐州市沛县林女士等二户房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止违法拆迁。

江苏省江阴市庚先生制造厂房屋征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。

江苏省无锡市江阴市屈先生等十余户房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,用法律手段**,停止拆迁,取得了重要协商筹码。

福建省福州市鼓楼区蔡先生等三十户宅**房屋拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,采取法律手段**,停止拆迁,取得了重要协商筹码。

江西省南昌市李先生等十余户房屋在地铁项目中拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,委托人取得满意的安置补偿。

山东聊城经济了开发区6户房屋征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,已召开过省政府行政复议听证会,案件有序进行中。

浙江杭州滨江区企业厂房拆迁补偿纠纷案件,经过本律师团代理,该企业获得满意补偿。

江西泰和县违法征地,强制填埋鱼塘案,经过本律师团代理,当事人与县政府友好协商中。

江苏徐州铜山区征地拆迁补偿纠纷案件,经过本律师团代理,取得良好进展。

江西鹰潭余江县商铺拆迁安置补偿纠纷,经过本律师团代理,先已进入行政复议程序,政府积极协商中。

安徽合肥长丰县商铺拆迁补偿不合理,本律师团介入,当事人与政府积极协商中。

山东滨州宅基地被强拆,当地政府无合法手续,目前正在进行诉讼程序。

江西余江迁坟安置纠纷,本律师团介入后,正在进行友好协商中。

安徽安庆企业拆迁,政府补偿不合理,当事人已委托本律师团,正在进行诉讼、复议程序,进展良好。

江西泰和村小组土地被政府强占,本律师团介入,开庭效果良好。

 

 

 

 

 

 

 

中南地区

河南省南阳市社旗县强行征地案件,为客户争取到合理补偿(增加较大幅度)。

河南省信阳市内乡县企业拆迁案件,经过组合诉讼,成功阻止其非法强拆。

河南省焦作市五家小型企业厂房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,用法律手段成功阻止了行政征收。

湖南省湘潭市黄先生等十一户经营性用房拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。

湖北省武汉市武昌区李先生作为外来户在房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的补偿安置。

湖北省武汉市蔡甸区杨先生等三户租赁房屋拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止违法拆迁,解决了其安置补偿问题。

湖北省黄冈市某肥料厂拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,停止了征收,取得重要的谈判筹码。

湖北鄂州经济开发区违法征地,经过本律师团代理,已经确认征收主体违法征地,正在进行行政赔偿程序。

广东省中山市郭先生等四户土地及房屋征收拆迁补偿纠纷案,经本团队律师代理,取得了满意的安置补偿。

湖南衡阳南岳大庙周边环境治理项目征地拆迁,将当事人房屋违法强拆,经本律师团代理,现已进入诉讼程序。

湖北武汉黄陂区企业拆迁补偿纠纷,面临强拆风险,经本律师团代理,在取证过程中,发现政府部门违法买卖土地,现积极协商中。

河南沁阳煤气站搬迁补偿不合理,本律师团已启动法律程序,进展良好。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

西南地区

四川省德阳市旌阳区商先生等二十户房屋拆迁与土地征收补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,经过几个诉讼程序,取得满意的拆迁安置补偿。

四川省成都市锦江区李先生等十三户商业用房拆迁补偿安置纠纷案,经本团队律师代理,取得满意的拆迁安置补偿。

四川省江油市青莲镇李某、贺某房屋拆迁补偿纠纷一案,经本团队律师代理,取得了较好的进展。

贵州瓮安县6户征地补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在进行行政复议程序。

贵州务川自治县22户房屋征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在与县政府协商中。

贵州罗甸县违法征地补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在进行行政复议程序。

贵州务川自治县4户房屋征收补偿纠纷案件,经过本律师团代理,正在进行违法拆迁诉讼阶段。

贵州贵阳9户房屋拆迁补偿纠纷,经过本律师团代理,现已进入行政复议程序,政府相关部门积极与当事人协商中。

四川广汉家具厂搬迁补偿标准低,面临强拆风险,本律师团介入后,厂房保住,友好协商中。

西北地区

新疆周某某生产性用房被称违章建筑而遭强拆一案,经本团队律师代理,取得了令当事人较满意的安置补偿费。

新疆克拉玛依市10家企业厂房面临强拆,经本律师团代理,现已进入行政复议程序

甘肃兰州西固区某大型建筑物被违法认定违章建筑,现已经进入政府信息公开,行政复议程序。

新疆石河子市兵团违法征地补偿纠纷案,经过本律师团代理,正在进行行政诉讼程序。

新疆乌鲁木齐自建出租房拆迁,以违建为由不给补偿,本律师介入后,撤销行政处罚决定,友好协商中。

甘肃兰州厂房拆迁补偿不合理,本律师团介入后,撤销搬迁通知,政府积极协商中。

 

 

“全国专车**案”四次延期

终出判决撤销处罚决定

 

2015年1月7日,济南专车司机陈超使用滴滴打车软件,将两名乘客从八一立交桥送至济南西客站,被济南市客管中心的执法人员认定为非法运营,罚款2万元。因不服处罚决定,陈超委托代理律师李文谦向济南市市中区人民法院提起行政诉讼。庭审中,李文谦律师对此次处罚存在的事实和法律问题进行了严谨的分析。但因法律法规的缺失,先后延期四次,一直悬而未决。

2016年7月28日下午3时,《关于深化改革推进出租汽车行业健康发展的指导意见》《网络预约出租汽车经营服务管理暂行办法》对外公布,先后酝酿两年之久的出租汽车改革及网约车新政方案终于揭开神秘面纱网约车的合法地位获得明确。今后,满足条件的私家车可按一定程序转化为网约车,从事专车运营。这也为“全国专车**案”的判决奠定了基础。

代理律师李文谦也向采访的记者表示,对于陈超的案子,他们一直持有较为乐观的态度,“目前从出台的新政来看,我们持续保持乐观的态度。”而对于很多外界人士猜测该案之所以不判是因为新政尚未出台,李文谦表示对此不便发表意见,“但新政本身对网约车这种出行方式还是积极肯定的,这确实也是我们持续保持乐观的一个理由。”李文谦认为,此次新政的出台,对于整个出行市场的影响是颠覆性的,促进了“互联网+”出行,回归了市场主导,使网约车从法律的“灰色地带”走到了阳光下,使得大家出行更加高效和便利。

2016年12月30日,2016年倒数第二天,**后一个工作日, “全国专车**案”历经四度延期后,终于在济南市市中区人民法院迎来期待已久的判决结果,济南市市中区法院认为行政处罚证据不足,撤销济南市城市公共客运管理服务中心对陈超的处罚,即撤销鲁济(01)罚(2015)8716号《行政处罚决定书》。

“全国专车**案”是一场漫长的诉讼,但却也是一个激动人心的诉讼,因为这场诉讼不仅推动着我国法律的变革与新生,也使得司法正义得以集中昭显!

 

 

(新京报)11月29日,**高人民法院发布《关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》,按照《意见》,对于政府在土地、房屋财产征收、征用过程中,没有按照补偿范围、形式和标准给予被征收征用者公平合理补偿的错误裁判,人民法院应当依法审查,启动再审。

对于改革开放以来作出的涉及重大财产处置的产权纠纷以及民营企业和投资人违法犯罪的生效裁判,当事人、案外人提出申诉的,人民法院要及时审查,认真甄别;确有错误的,坚决依法纠正。

11月27日,中共中央、**发布了关于完善产权保护制度依法保护产权的意见,这是首次以中央名义出台的产权保护顶层设计。其中提到,要妥善处理历史形成的产权案件。

**高法今天发布的《意见》中规定,依法妥善处理与政府行为有关的产权申诉案件。甄别和再审产权案件时,对于在招商引资、政府与社会资本合作等活动中与投资主体依法签订的各类合同,因政府换届、领导人员更替而违约毁约侵犯投资主体合法权益的,或者因法定事由改变政府承诺和合同约定,对投资主体受到的财产损失没有依法补偿的,人民法院应当依法再审和改判。

对于政府在土地、房屋等财产征收、征用过程中,没有按照补偿范围、形式和标准给予被征收征用者公平合理补偿的错误裁判,人民法院应当依法审查,启动再审。在再审审查和审理中,要注意运用行政和解协调机制、民事调解方式,妥善解决财产纷争。

为协调处理历史形成的产权案件,各高级人民法院要加强对涉产权错案冤案甄别纠正工作的组织领导,成立专门工作小组,加强统筹协调,提出工作方案,研究解决突出问题,建立健全敏感案件应急预案,加强对下工作指导,及时报告工作进展情况。工作小组办公室统一归口设置在审判监督庭。

对于法院在妥善处理历史形成产权案件方面的具体工作部署,**高人民法院审判监督庭副庭长滕伟表示,截至目前,**高人民法院成立了涉产权冤错案件甄别纠正工作小组,工作办公室设在审判监督工作部门,成员单位有审判、执行、协调管理、司法改革、综合调研、新闻宣传等多部门参加,负责这项工作的组织领导和统筹协调。

此外,**高法目前正在抓紧审查有关申诉案件,同时做好地方各级人民法院甄别和纠正申诉案件的指导工作。有关案件办理情况将依法适时向社会公布。此外,**高法制定了具体的工作方案和实施意见,指导地方各级法院开展工作

 

河南省政府责令周口市回应王娜娜信息公开申请

(北青网)备受公众关注的“王娜娜被顶替上大学事件”又有**进展。因周口市政府公开的调查报告中,未涉及王娜娜申请公开的“被处分的九人涉及的具体违法违纪行为以及处罚依据”等问题,王娜娜向河南省政府提出行政复议申请。日前,河南省政府回应,责令周口市对王娜娜的信息公开申请依法作出答复。

近日,河南省政府对王娜娜的申请出具了行政复议决定书。河南省政府认为周口市政府有义务区分不同情况逐一予以答复,且认为已经履行政府信息公开职责的说法没有证据。

王娜娜的代理律师李文谦说,按照《中华人民共和国行政复议法》的相关规定,周口市政府必须要对“被处分的九人涉及的具体违法违纪行为以及处罚依据,申请公开联合调查组由哪些部门、单位组成,其合法性依据是什么”两大问题进行答复,且在收到行政复议决定书之日起十五个工作日内。

此前,周口市政府通报了在调查组给出的**终处理意见中,周口职业技术学院原相关负责人周文一、杜纪格、武朝明,周口市公安局郭爱华、潘子建、侯长建,沈丘二高秦淼、王素华、胡筱林等9人被给予了党纪政纪处分。但是并没有人员涉及犯罪。

“王娜娜事件”调查组还原了当事人被顶替上大学的过程,但周口市政府没有对王娜娜提出的其他疑问进行回答。

 



 

 

 

 

 

 

 






 

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公司: 中国企业拆迁律师团
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姓名:张金达(先生)
职位:律师
电话:010-57271438
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